Per iscriversi all'ANACI è necessario formulare richiesta scritta al Presidente Provinciale competente per territorio inviando unitamente fotocopia della partita IVA e del titolo di studio. A seguito di ciò si verra' convocati per sostenere il colloquio tecnico-giuridico previsto dallo Statuto dell'Associazione.
Le domande di iscrizione devono essere inoltrate utilizzando apposito modulo reperibile presso le Sedi Provinciali.
Per ottenere l'iscrizione il richiedente deve essere in possesso dei seguenti requisiti:

• essere maggiorenne di età; 
• essere cittadino italiano o di altro stato della Comunità Europea residente stabilmente in Italia; 
• godere dei diritti civili e non avere riportato condanne contro il patrimonio; 
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria superiore (durata di 5 anni); 
• aver sostenuto con esito positivo davanti ad una Commissione nominata dal Presidente, su proposta del Consiglio Regionale, un colloquio di idoneità tecnico-giuridica basato su un programma unico nazionale; 
• essere in possesso della partita IVA. 

Il Consiglio Provinciale è delegato alla verifica dei requisiti per l'iscrizione dei nuovi Associati e ne delibera l'ammissione che il Presidente Provinciale certifica sul modulo di richiesta e sulla scheda individuale. In caso di mancata ammissione da parte del Consiglio Provinciale, l'aspirante socio può inoltrare appello al Consiglio Regionale. L'appartenenza all'ANACI decorre dall'assegnazione da parte della Segreteria Nazionale del numero di matricola. In caso di mancata iscrizione da parte della Segreteria Nazionale è ammesso appello al Consiglio Nazionale.
E' motivo di incompatibilità essere iscritti ad altre associazioni di amministratori di condomini ed immobili o in generale di organismi che, seppure parzialmente, perseguono gli stessi scopi dell'ANACI.

Vedi la pagina: Corso di formazione

OBBLIGO DI FORMAZIONE CONTINUA

Il Regolamento per l’attribuzione dei crediti e le disposizioni attuative

La Giunta nazionale ANACI,  nella riunione del 26 gennaio 2008, ha preso atto del grande interesse dimostrato dagli associati in ordine all’acquisizione di crediti che misurano l’aggiornamento professionale ed ha approvato le disposizioni per rendere operativa l’iniziativa prorogandone l’applicazione sperimentale  al 31 dicembre 2008.
E’ stata evidenziata l’opportunità di considerare in tale fase iniziale l’attribuzione dei crediti per i singoli eventi perfettibile in relazione ad una più approfondita valutazione dei contenuti dei percorsi formativi che dovranno essere programmati con grande anticipo; tale  valutazione peraltro, potrà essere  successivamente affidata ad una  apposita commissione che si riunirà periodicamente.
Al programma, già sperimentato dai consulenti del lavoro con ottimi risultati in ordine alla garanzia di corretta registrazione ed attestazione di adempimento, dovranno adattarsi quelli in uso nelle sedi locali organizzatrici di eventi alle quali si chiede maggiore collaborazione e disponibilità; gli associati dovranno essere sollecitati a non dimenticare la tessera d’iscrizione che è l’unico mezzo per rendere operante l’attribuzione crediti in occasione degli eventi collettivi.  Proprio per istituzionalizzare tale abitudine, non potrà essere consentito un “ravvedimento” successivo. 
E’ allo studio del CSN l’individuazione di attività di aggiornamento professionale on line, per consentire a tutti gli associati una formazione continua più semplice ed immediata, con minori costi.

Il progetto di aggiornamento continuo ha l’obiettivo di realizzare una  sorta di certificazione di qualità che risulterà determinante in sede di riconoscimento delle associazioni ai sensi dell’art. 26. 3 del Dlgs n. 206/2007 per rafforzare il ruolo di garanti delle prestazioni effettuate dagli iscritti.
L’iniziativa rispetta uno dei principali scopi associativi previsti dallo statuto e valorizza il ruolo dell’amministratore condominiale a garanzia del patrimonio edilizio privato e per la tutela dell’interesse pubblico con la predisposizione di servizi di elevata specializzazione tecnica certificabili da un’associazione autoregolamentata in dimensione europea.
La verifica nel tempo della rispondenza delle capacità professionali dell’amministratore individua una concezione dinamica del sapere e la disponibilità a monitorare la crescita culturale della sua attività determina certamente una elevata credibilità.

Art. 2 dello Statuto

Scopi dell’Associazione sono:

• unire ed organizzare tutti coloro che esercitano a carattere continuativo e professionale  l’attività di amministratore di beni immobili;
• perseguire il riconoscimento giuridico della professione e conseguentemente certificare  la professione dei propri iscritti secondo le leggi nazionale e regionali vigenti;
• favorire e coordinare tutte le iniziative inerenti la professione nei campi culturale, previdenziale, assistenziale ed assicurativo, conformemente ai principi delle direttive UE;
• offrirsi come principale punto di riferimento del potere legislativo e di quello esecutivo;
• istituire corsi per l’avviamento alla professione;
• favorire e coordinare le iniziative finalizzate al continuo aggiornamento professionale;
• promuovere all’esterno l’immagine degli amministratori condominiali e immobiliari.

Art. 3 dello Statuto

……………
Gli associati devono perseguire il proprio costante aggiornamento professionale nel rispetto del regolamento dei crediti formativi, le cui certificazioni sono di competenza esclusiva  del Centro Studi Nazionale.

Art. 54 dello Statuto

Le sanzioni disciplinari, da applicarsi secondo i  casi, sono:

• l’avvertimento, che consiste nel richiamare il colpevole sulla mancanza commessa e nell’esortarlo a non ricadervi;
• la censura, che è una dichiarazione formale della mancanza commessa e del biasimo in corso;
• la sospensione dall’iscrizione all’Associazione per un tempo non inferiore a quindici giorni e non maggiore ad un anno.

Nel comminare la sanzione della sospensione il Collegio può proporre motivatamente al Presidente nazionale  di pronunziare l’espulsione dell’associato, con revoca della sua iscrizione all’Associazione.

Art. 56 dello Statuto

La condotta degli associati secondo i principi di probità, competenza e lealtà costituisce un preciso dovere.   E’ demandata al Consiglio nazionale l’approvazione di norme deontologiche alle quali gli associati si dovranno attenere. 

Art. 8 del Codice Deontologico

E’ dovere dell’associato curare costantemente la propria preparazione professionale, conservando ed accrescendo le conoscenze con particolare riferimento ai settori nei quali svolge l’attività.
L’accettazione di un determinato incarico professionale fa presumere la competenza a svolgerlo; nel caso di sopravvenute difficoltà deve informare i proprio cliente che potrà valutare la sua sostituzione con altro professionista.
 

REGOLAMENTO PER IL MONITORAGGIO DELL’AGGIORNAMENTO PERMANENTE    OBBLIGATORIO DELL’AMMINISTRATORE IMMOBILIARE

Premesse

• gli artt. 2 e 3 dello Statuto ANACI prevede tra gli scopi associativi la promozione delle iniziative finalizzate al continuo aggiornamento professionale degli amministratori per i quali la preparazione e l’aggiornamento culturale e professionale costituiscono un preciso obbligo (art. 8 codice deontologico);
• con l’adozione del Codice deontologico CEAB l’associato ANACI promette di aggiornarsi regolarmente sulla legislazione e su tutte quelle informazioni e  cambiamenti che possano influenzare gli interessi dei clienti, rimanendo informato e promuovendo l’aggiornamento dei propri dipendenti, sull’andamento delle proprietà immobiliari a livello regionale, nazionale ed europeo, per contribuire alla formazione di concetti generali sulle questioni: imposte, legislazione, uso della proprietà immobiliare, urbanizzazione o altre questioni legate al possesso dei beni immobiliari;
• in sede CEAB è stata richiamata l’attenzione delle Associazioni aderenti per l’organizzazione di un programma di formazione continua, elemento fondamentale per l’immagine e la credibilità associativa nel quadro della direttiva per il riconoscimento delle qualifiche professionali e l’adozione di una piattaforma comune per gli Stati membri;
• l’attività di amministratore condominiale riveste un ruolo rilevante a garanzia del patrimonio edilizio privato e per la tutela dell’interesse pubblico con la predisposizione di servizi di elevata specializzazione tecnica certificabili da una associazione autoregolamentata in dimensione europea;
• l’ANACI deve tendere al rafforzamento del ruolo di garante della qualità delle prestazioni effettuate dagli iscritti definendo i criteri in base ai quali vanno attribuiti i “crediti” alle varie attività di aggiornamento permanente.

Soggetti interessati

• gli amministratori condominiali hanno il dovere di curare ed aggiornare con continuità le conoscenze tecniche e giuridiche necessarie a garantire le aspettative dei condomini e delle istituzioni.

Il presente regolamento, conformemente ai compiti ed alle attribuzioni che lo Statuto riconosce al Consiglio Nazionale ed ai Consigli Provinciali ed in aderenza con i principi etici e morali richiamati dal codice deontologico, individua un percorso di aggiornamento permanente che consenta di mantenere e perfezionare le proprie conoscenze a garanzia del corretto esercizio della professione.
Gli amministratori, che in ottemperanza alle successive disposizioni, avranno effettivamente seguito l’intero percorso formativo, potranno richiedere il rilascio della prevista attestazione di adempimento dell’obbligo di aggiornamento permanente.

Attività di cultura professionale da considerare per la valutazione

• partecipazione a corsi di formazione, master, convegni e seminari, nella misura di un credito per ogni ora di formazione risultante dall’attestato rilasciato dall’organismo formatore, purché si tratti di materie oggetto della professione;
• docenza in corsi di formazione, nelle materie oggetto della professione, nella misura di due crediti per ciascuna ora di docenza risultante da apposita attestazione;
• relazioni in convegni, nella misura di tre crediti per ogni evento;
• redazione e pubblicazione di libri in materie oggetto della professione, nella misura di dodici crediti per ciascun libro pubblicato;
• redazione di articoli su riviste specializzate nelle materie oggetto della professione, nella misura di due crediti per ciascun articolo pubblicato;
• superamento di esami universitari (laurea triennale o specialistica) presso Università statali o private riconosciute, nella misura di tre crediti per ciascun esame superato risultante da apposita documentazione rilasciata dall’Università;
• la partecipazione ai lavori di organismi di rappresentanza della categoria, quali gruppi di lavoro, commissioni di studio, purché dedicati ad approfondimenti  nell’ambito delle materie oggetto della professione, nella misura di un credito per ciascuna riunione, risultante da apposita dichiarazione.

Norma transitoria

Il presente regolamento ha decorrenza sperimentale dal 1/1/2006 con differimento dell’applicazione del regime sanzionatorio previsto a far data dal 1° gennaio 2008.
Si considera adempimento l’obbligo di aggiornamento permanente in via transitoria, per i primi due anni di vigenza del presente regolamento con l’acquisizione di dieci crediti, dal terzo anno quindici crediti.
La Giunta nazionale è delegata a fissare le necessarie disposizioni attuative del presente regolamento.

(Approvato dal Consiglio Nazionale il 2 dicembre 2006)

DISPOSIZIONI  ATTUATIVE –

Premessa:

 La Giunta Nazionale ANACI ha preso atto di quanto previsto dall’art. 26.3 del D.Lgs 9 novembre 2007, n. 206 in ordine al riconoscimento delle qualifiche professionali che verrà effettuato con decreto interministeriale a seguito dell’individuazione dei requisiti richiesti, fra i quali l’obbligo della formazione permanente.

Art. 1 -  Lo svolgimento della formazione professionale continua è obbligo deontologico per tutti gli associati dell’ANACI.   La formazione professionale continua:

• è attività di aggiornamento e di approfondimento delle conoscenze e delle competenze tecniche sulle materie oggetto di esercizio dell’attività professionale dell’amministratore associato;
• è volta ad assicurare e garantire che l’amministratore associato mantenga, approfondisca ed estenda la propria competenza tecnica e professionale;
• è diretta al miglioramento e al perfezionamento professionale dell’amministratore. Il suo svolgimento è uno dei presupposti per la correttezza, la qualità ed il pregio della prestazione professionale;
• è svolta nell’interesse dei destinatari della prestazione professionale dell’amministratore ed è garanzia di tutela dell’interesse pubblico;
• si realizza mediante la partecipazione ad eventi formativi, il cui svolgimento è caratterizzato anche da interrelazione e confronto di esperienze professionali.

Art. 2 – La procedura per l’attribuzione  dei crediti formativi relativi agli  eventi  organizzati  dalla sede nazionale, dalle sedi regionali e provinciali è stabilita come segue:

• inviare richiesta mediante posta elettronica al Centro Studi Nazionale ed alla Segreteria nazionale, almeno trenta giorni prima della data di svolgimento dell’evento, allegando il relativo programma e dettaglio dei relativi contenuti, utilizzando l’apposito modello scaricabile dal sito www.anaci.it;
• il Centro Studi Nazionale assegnerà il numero dei crediti per l’evento, con comunicazione e.mail alla Segreteria nazionale;
• scaricare il programma dal sito www.anaci.it banner bianco sulla sinistra “installazione programma crediti formativi” raccomandando di seguire con particolare attenzione le istruzioni fino al termine delle stesse;
• accertarsi che la Segreteria nazionale abbia inviato i due files necessari per la rilevazione individuati “associati” ed “event setting + data e numero evento”;
• caricare su PC che dovrà eseguire le rilevazioni sia il programma che i due files scaricati;
• aprire il programma e caricare sullo stesso prima il file associati, poi il file evento;
• collegare un lettore di codici a barre al PC accertandosi che il lettore abbia una presa USB;
• procedere alla rilevazione dei soci sia al momento dell’ingresso in sala che all’uscita dalla stessa in quanto i crediti vengono assegnati in base al tempo di presenza all’evento;
• al termine delle operazioni di rilevamento delle presenze, asportare il file ed inviarlo per  e- mail alla Segreteria nazionale.

Art. 3 -  Ogni amministratore sceglie liberamente, in relazione alle proprie esigenze professionali e nel rispetto delle norme che seguono, gli eventi formativi approvati dal Centro Studi Nazionale cui partecipa, ai fini dell’assolvimento dell’obbligo previsto al dell’art. 1.
Costituiscono attività di formazione professionale continua gli  eventi formativi previsti nel Regolamento approvato dal Consiglio Nazionale il 2/12/2006, aventi ad oggetto le materie inerenti l’attività professionale dell’amministratore. Possono avere altresì ad oggetto le norme statutarie, quelle di deontologia e le procedure applicative connesse allo svolgimento dell’attività , con particolare riferimento all’applicazione delle nuove tecnologie ed alla gestione degli studi professionali.
Anche le pubblicazioni di articoli e saggi sulla Rivista Nazionale e su quelle Regionali o Provinciali sono considerate ai fini dell’attribuzione crediti. Per le attività di cultura professionale a carattere individuale (articoli, relazioni e docenze, libri, ecc.) da considerare per la valutazione ed attribuzione crediti, l’associato dovrà trasmettere opportuna documentazione al  CSN ed alla Segreteria nazionale che darà comunicazione all’interessato in ordine ai crediti attribuiti.

  Art. 4 -  Per l’assolvimento dell’obbligo di formazione è ritenuto sufficiente un impegno individuale minimo di 10 crediti formativi annuali. L’impegno individuale minimo ed il numero dei crediti formativi annuali saranno successivamente oggetto di delibera del Consiglio Nazionale dell’ANACI.
L’anno formativo coincide con quello solare.   L’attuazione  sperimentale del regolamento è prorogata al 31 dicembre 2008 (otto crediti).
I crediti formativi professionali relativi ai singoli eventi saranno attribuiti dal Centro Studi Nazionale dell’ANACI valutando i seguenti elementi:

• tipologia e modalità di svolgimento dell’evento formativo;
• durata effettiva dell’evento;
• argomenti trattati;
• qualifica dei relatori.

L’attribuzione dei crediti è prevalentemente basata sulla durata dell’evento ed orientata prevalentemente all’adozione del parametro: 1 ora = 1 credito formativo.
Ogni documentazione inviata al Centro Studi Nazionale sarà considerata ceduta a titolo gratuito all’ANACI e potrà essere pubblicata o meno in base al giudizio insindacabile del Direttore.
Art. 5 - L’associato può essere esentato dallo svolgimento dell’aggiornamento professionale, con conseguente riduzione dei crediti formativi previsti se si verificano i casi di seguito indicati:

• maternità, servizio militare e/o civile, malattia grave, infortunio che determinino l’interruzione dell’attività professionale per almeno tre mesi;
• altri casi di documentato impedimento derivante da cause di forza maggiore.

Gli impedimenti di cui sopra devono essere congruamente documentati e saranno oggetto di decisione da parte della Commissione preposta al controllo dei crediti formativi.
Art. 6 - Per il controllo, la gestione e l’eventuale contenzioso viene costituita una Commissione formata da: Vice Presidente Nazionale Vicario, Direttore del Centro Studi Nazionale,
Vice presidente Nazionale con delega al coordinamento degli eventi, Coordinatore dei Presidenti Regionali.  La Commissione si riunirà almeno due volte l’anno.  Spetta ad essa controllare la gestione degli eventi e l’assegnazione dei crediti formativi.
Art. 7 - Agli associati che non raggiungeranno il previsto limite minimo di crediti formativi nel corso dell’anno verrà inviata una prescrizione all’adempimento entro tre mesi ed in caso di mancato adempimento verrà informata la Commissione di cui all’art. 6 per le relative valutazioni e decisioni anche in ordine alle sanzioni disciplinari di cui all’art. 54 del vigente Statuto.

Approvate dalla Giunta Nazionale del 26 gennaio 2008

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Polizza assicurazione 1

Polizza assicurazione 2

(In grassetto gli articoli inderogabili)

Art. 1100 C.C. (Norme regolatrici)
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti.

Art. 1101 C.C. (Quote deipartecipanti)
Le quote dei partecipanti alla comunone si presumono eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunone, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1103 C.C. (Disposizioni della quota)
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Art. 1104 C.C. (Obblighi dei partecipanti)
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1106 C.C. (Regolamento della comunone e nomina di amministratore)
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Art. 1108 C.C. (Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1109 C.C. (Impugnazione delle deliberazioni)
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:

nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune
se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art.1105;
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

Art. 1110. (Rimborso di spese) - Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenute spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1111 C.C. (Scioglimento della comunone)
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunone, l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunone per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunone prima del tempo convenuto.

Art. 1112 C.C. (Cose non soggette a divisione) - Lo scioglimento della comunone non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.

Art. 1113 C.C. (Intervento nella divisione e opposizione)
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunone può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunone medesima, ovvero da collazione.

Art. 1114 C.C. (Divisione in natura)
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1115 C.C. (Obbligazioni solidali dei partecipanti)
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Art. 1116 C.C. (Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria) - Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

Art. 1117 C.C. (Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scaricó, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art. 61 Disp. Att. (Separazione dei condomini)
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62 Disp. Att. (Separazione dei condomini)
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.

Art. 1118 C.C. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Art. 1102 C.C. (Uso della cosa comune)
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1119 C.C. (Indivisibilità)
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

Art. 1120 C.C. (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, chc ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121 C.C. (Innovazioni gravose o voluttuarie)
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Art. 1122 C.C. (Opere sulle parfi dell'edificio di proprietà comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1123 C.C. (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1124 C.C. (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125 C.C. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano supenore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 C.C. (Lastrici solari di uso esclusivo)
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127 C.C. (Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
Il proprietano dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresi opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area libera da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 1128 C.C. (Perimento totale o parziale dell'edificio)
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere [2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art.1129 C.C. (Nomina e revoca dell'amministratore)
Quando i condomini sono più di quattro, I'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresi essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Art. 71 Disp. Att. (Registro delle deliberazioni)
Il registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Art. 64 Disp. Att. (Procedura per la revoca dell'amministratore)
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.

Art. 1130 C.C. (Attribuzioni dell'amministratore)
L'amministratore deve:

eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinana delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comunidell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Art. 63 Disp. Att. (Riscossione contributi - Condomino subentrante - mora nei pagamenti)
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

Art. 1131 C.C. (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1132 C.C. (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art. 65 Disp. Att. (Nomina del curatore speciale in mancanza dell'amministratore)
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Art. 1105 C.C. (Amministrazione)
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Art. 1133 C.C. (Provvedimenti presi dall'amministratore)
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Art. 1134 C.C. (Spese fatte dal condomino)
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Art. 1135 C.C. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Art. 66 Disp. Att. (Convocazione dell'assemblea in via straordinaria)
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Art. 1136 C.C. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunone.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Art. 67 Disp. Att. (Rappresentanza dei condomini in assemblea - Usufruttuario)
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Art. 10 L. 27 luglio 1978 n. 392 (Partecipazione del conduttore)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alla modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.

Art. 1137 C.C. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1138 C.C. (Regolamento di condominio)
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt.1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Art. 1107 C.C. (Impugnazione del regolamento) - Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunone entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 68 Disp. Att. (Attribuzione del valore alle quote di proprietà)
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Art. 69 Disp. Att. (Revisione quote comproprietà)
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Art. 70 Disp. Att.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Art. 72 Disp. Att. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69.

Art.155 Disp. Att. (Revisione del regolamento)
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941.
Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrari alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 del C.C. e nell'art. 72 di queste disposizioni.

Art. 1139 C.C. (Rinvio alle norme sulla comunone)
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunone in generale.

Art. 23 Cod.Proc.Civ. (Foro per le cause fra condomini)
E' competente per le cause fra condomini, il giudice del luogo ove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purchè la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione